Risiken eines Abrisses ohne Genehmigung: Was Bauherren unbedingt wissen sollten

Was ist ein genehmigungspflichtiger Abriss?

Bevor wir auf die Risiken eingehen, ist es wichtig zu verstehen, wann eine Abbruchgenehmigung erforderlich ist. Laut den jeweiligen Landesbauordnungen ist ein Abriss genehmigungspflichtig, wenn:

• das abzureißende Gebäude mehr als 300 m³ umbauten Raum umfasst,
  
  
• tragende Bauteile betroffen sind,
  
  
• es sich um ein Wohn- oder Mehrfamilienhaus handelt,
  
  
• das Gebäude denkmalgeschützt ist oder
  
  
• es in einem geschützten Gebiet liegt (z. B. Sanierungs- oder Naturschutzgebiete).
  
  

Eine einfache Garage oder ein Schuppen kann in manchen Fällen genehmigungsfrei rückgebaut werden – aber auch hier gilt: Genehmigungsfreiheit bedeutet nicht Regellosigkeit. Die Anforderungen der jeweiligen Bauordnung müssen trotzdem erfüllt werden.

Was ist eine Abbruchgenehmigung?

Die Abbruchgenehmigung ist eine behördliche Erlaubnis zum Rückbau eines Gebäudes. Sie stellt sicher, dass beim Abriss alle bau-, umwelt- und sicherheitstechnischen Anforderungen eingehalten werden. Der Antrag wird bei der unteren Bauaufsichtsbehörde gestellt und mündet – bei Genehmigung – in einen offiziellen Abbruchbescheid.

In vielen Fällen ist zusätzlich zur Genehmigung ein Sicherheits- oder Entsorgungskonzept erforderlich, insbesondere bei gefährlichen Baustoffen wie Asbest.

Rechtliche Risiken bei Abriss ohne Genehmigung

Wer ein Gebäude ohne vorherige Abbruchgenehmigung abreißt, verstößt gegen geltendes öffentliches Baurecht. Die Konsequenzen können je nach Bundesland und Sachlage unterschiedlich, aber fast immer gravierend sein.

Bußgelder und Strafen

Ein unerlaubter Abriss kann als Ordnungswidrigkeit oder in schwerwiegenden Fällen sogar als Straftat eingestuft werden. Die Bußgelder liegen je nach Bundesland und Einzelfall zwischen 5.000 € und 50.000 €, in besonders schwerwiegenden Fällen sogar höher.

In Berlin z. B. können Bußgelder laut Landesbauordnung bis zu 500.000 € betragen, wenn durch den Abriss ein öffentliches Interesse verletzt wird (z. B. bei Denkmalschutz).

Baustopp und Rückbauverfügung

Die zuständige Bauaufsichtsbehörde kann einen sofortigen Baustopp verhängen. Das bedeutet: Sämtliche Arbeiten müssen mit sofortiger Wirkung eingestellt werden – unabhängig davon, wie weit der Abriss bereits fortgeschritten ist.

In besonders drastischen Fällen kann eine Rückbauverfügung erlassen werden. Dabei wird der Bauherr verpflichtet, die Maßnahme rückgängig zu machen – also Teile des Gebäudes wiederherzustellen. Diese Anordnung ist nicht nur teuer, sondern oft bautechnisch kaum umsetzbar.

Enteignungsähnliche Eingriffe

In seltenen, aber realen Fällen kann ein ungenehmigter Abriss zur Enteignung führen – z. B. wenn ein öffentlich geschütztes Gebäude (Denkmal, kulturelles Gut etc.) ohne Zustimmung entfernt wird. In solchen Fällen greifen auch zivilrechtliche Folgen und potenziell strafrechtliche Ermittlungen.

Versicherungsprobleme und Haftung

Ein Abriss ohne gültige Genehmigung bringt nicht nur rechtliche Risiken, sondern kann auch den Versicherungsschutz gefährden.

Verlust des Versicherungsschutzes

Viele Gebäude- oder Bauversicherungen knüpfen ihre Leistungen an die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften. Wird ein Abriss ohne Abbruchgenehmigung vorgenommen, kann die Versicherung im Schadensfall (z. B. bei einem Unfall auf der Baustelle oder bei Schäden an Nachbargebäuden) Leistungen verweigern.

Persönliche Haftung

Wenn durch den ungenehmigten Rückbau Dritte zu Schaden kommen – z. B. Nachbarn, Passanten oder Bauarbeiter – haftet der Bauherr persönlich. Selbst wenn eine beauftragte Firma den Abriss durchgeführt hat, liegt die Verantwortung für die Genehmigungspflicht beim Eigentümer.

Konflikte mit Nachbarn und Dritten

Ein weiteres Risiko liegt im sozialen und nachbarschaftlichen Bereich. Ein Abriss, der ohne Ankündigung oder ohne Einhaltung von Sicherheitsstandards durchgeführt wird, kann schnell zu Konflikten führen.

Typische Probleme:

• Schäden an Nachbargebäuden durch Erschütterungen oder Schutt
  
  
• Lärmbelästigung ohne vorherige Abstimmung
  
  
• Staubentwicklung oder Belastung durch Schadstoffe
  
  
• Zugangsbeschränkungen für Anwohner durch unsichere Baustellen
  
  

Betroffene Nachbarn können rechtliche Schritte einleiten, z. B. durch eine Unterlassungsklage oder Anzeige bei der Bauaufsicht. Die Folge: zusätzliche Kosten, Verzögerungen und Reputationsverlust.

Risiken bei denkmalgeschützten Gebäuden

Der Abriss eines denkmalgeschützten Gebäudes ohne entsprechende Genehmigung ist ein besonders schwerwiegender Verstoß. Die Auflagen zum Schutz von Kulturdenkmälern sind in den Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer verankert.

Ein solcher Fall kann zu folgenden Konsequenzen führen:

• Hohe Geldstrafen
  
  
• Verpflichtung zum Wiederaufbau
  
  
• Eintrag in öffentliche Register als Bauordnungsverstoß
  
  
• Strafanzeige wegen Sachbeschädigung
  
  

Besonders problematisch ist, dass hier auch der gute Wille nicht zählt: Selbst wenn das Gebäude marode oder wirtschaftlich unbrauchbar war, schützt das nicht vor den rechtlichen Folgen.

Rolle der Bauordnung bei ungenehmigten Abrissen

Die Bauordnung eines jeden Bundeslandes ist das zentrale Regelwerk für Abrissmaßnahmen. Sie bestimmt nicht nur, wann eine Genehmigung notwendig ist, sondern auch, wie diese zu beantragen ist und welche Nachweise erbracht werden müssen.

Ein Verstoß gegen die Bauordnung führt häufig dazu, dass alle weiteren baulichen Maßnahmen (z. B. Neubau auf dem Grundstück) bis zur Klärung ruhen müssen. Darüber hinaus wird der Fall aktenkundig, was sich negativ auf zukünftige Genehmigungen auswirken kann.

Folgen für geplante Neubauten

Wer ein Gebäude ohne Genehmigung abreißt, läuft Gefahr, dass ein geplanter Neubau auf demselben Grundstück nicht genehmigt wird – zumindest nicht sofort. Die Bauaufsicht kann die Erteilung einer neuen Baugenehmigung an zusätzliche Auflagen knüpfen, z. B.:

• Vorlage eines ordnungsgemäßen Entsorgungsnachweises
  
  
• Nachweis über statisch sichere Reststrukturen
  
  
• Ausgleichsmaßnahmen für Umwelt- oder Denkmalschutz
  
  

Dadurch können sich Neubauprojekte erheblich verzögern und verteuern.

Wer trägt die Verantwortung?

In vielen Fällen argumentieren Bauherren, dass die beauftragte Abrissfirma die Verantwortung trage. Tatsächlich liegt die rechtliche Verantwortung für den Antrag der Abbruchgenehmigung jedoch beim Eigentümer bzw. Bauherrn.

Auch Architekten oder Projektentwickler können in die Pflicht genommen werden – insbesondere wenn sie ihre Aufklärungspflichten verletzt haben. Dennoch bleibt der Bauherr in der Regel hauptverantwortlich.